"Иногородним предоставляется общежитие"

2923
В апрельском номере “Справочник кадровика” впервые обратился к теме служебного жилья. Мы писали о предоставлении квартир специализированного жилищного фонда. Неравномерность экономического развития регионов способствует миграции рабочей силы и часто делает выгодным найм иногородних граждан. Трудовой кодекс не предусматривает обязанности работодателя по обеспечению работников жильем, но наличие общежития выгодно выделяет организацию на рынке труда и позволяет быстро заполнять вакансии, в то время как конкурирующие предприятия вынуждены увеличивать фонд оплаты труда. Функционирование общежития в соответствии с требованиями, предъявляемыми законодательством, невозможно без слаженной работы многих подразделений предприятия. Разумеется, и кадровая служба не может оставаться в стороне.

Специализированному жилищному фонду в Жилищном кодексе (ЖК) РФ посвящен раздел IV.

Понятие “специализированные дома” впервые употреблено в Законе РФ от 24.12.92 № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики”. Специализированные дома предназначены для проживания отдельных категорий граждан, устанавливаемых законодательством.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, установленных Правительством РФ.

Законодательство предусматривает для данного жилья особый правовой режим.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

В рамках данной статьи остановимся на таких специализированных жилых помещениях, как жилые помещения в общежитиях.

Порядок предоставления и использования общежитий

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы, обучения. Особенностью данного положения является то, что жилье предоставляется исключительно на определенный период.

Согласно Правилам отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утв. постановлением Правительства РФ от 26.01.06 № 42 “Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовых договоров найма специализированных жилых помещений” (далее – Правила; Постановление от 26.01.06 № 42), к общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 м2 жилой площади на одного человека.

В 1988 г. Советом Министров РСФСР постановлением от 11.08.88 № 328 было утверждено Примерное положение об общежитиях (далее – Примерное положение). Данное постановление в настоящее время действует в части, не противоречащей ЖК РФ.

Примерное положение определяло порядок предоставления жилых помещений в общежитиях, пользования этими помещениями, а также то, какое жилье может передаваться под общежития.

Пунктом 3 данного Положения предусматривалось, что использование под общежития жилых помещений в домах, предназначенных для постоянного проживания, не допускается. ЖК РФ допускает использование домов или частей домов в качестве общежитий, если они переоборудованы и переведены в статус специализированного жилищного фонда.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Согласно Жилищному кодексу РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
    служебные жилые помещения;
    жилые помещения в общежитиях;
    жилые помещения маневренного фонда;

    жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
    жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
    жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
    жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В соответствии с п. 5 Примерного положения общежития могли создаваться как для проживания одиноких граждан, так и для проживания семей. Семье согласно п. 11 Примерного положения предоставлялись изолированные жилые помещения, и в этом случае не выдерживалась норма жилья на одного человека 6 м2.

Наличие семейных общежитий, хотя прямо оно и не предусматривается нормами Жилищного кодекса, допускается, поскольку ст. 100 ЖК РФ определено, что к общежитиям применяются правила ст. 69 ЖК РФ, которой устанавливаются права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Статьей 94 ЖК РФ (ч. 3) предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другим необходимым инвентарем.

Общежития и приватизация

Как правильно применять нормы статьи 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, связанные с порядком реализации права граждан на приватизацию жилых помещений в жилых домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным либо муниципальным предприятиям или учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления?

Вот как это положение Закона трактуют законодатели, которым дано право официального толкования законодательства.

Вышеназванный Федеральный закон от 29.12.04 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон о ЖК РФ) вступил в силу 22 января 2005 г., в связи с чем именно с этого дня действует и его статья 7, которая на отношения по пользованию жилыми помещениями в указанных домах распространяет действие норм ЖК РФ о договоре социального найма. Поэтому, несмотря на то что ст. 1 Закона о ЖК РФ предусматривает вступление в силу всего Жилищного кодекса РФ с 1 марта 2005 г., нормы данного Кодекса о договоре социального найма в силу статьи 7 Вводного закона действуют и применяются к отношениям по пользованию жилыми помещениями в общежитиях с 22 января 2005 г.

Таким образом, жилые помещения в использовавшихся в качестве общежитий жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям или учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, не могут быть отнесены к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

Следует также обратить внимание, что в ст. 7 Закона о ЖК РФ речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Закона о ЖК РФ утрачивают статус общежитий в силу закона.

Необходимо иметь в виду следующее: согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, т. е. имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в их отношении действует особый правовой режим; поэтому изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т. е. в отношении них действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма).

Конституционный Суд РФ в своем определении от 02.11.00 № 220-О обращал внимание, что законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т. д.), поскольку ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность. Соответственно, распространение законодателем общего правового режима на жилые помещения, расположенные в вышеуказанных домах, использовавшихся в качестве общежитий, обуславливает возможность приватизации таких помещений.

Также необходимо учитывать, что Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 03.11.98 № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” непосредственно указывал, что применительно к жилым помещениям, которые имеют общий правовой режим, отсутствуют объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в т. ч. для введения общего правила, запрещающего их приватизацию.

По мнению Конституционного Суда РФ, такой запрет фактически означал бы закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ст. 19 (ч. 1 и 2) Конституции РФ, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

Таким образом, жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” не ограничивает возможность приватизации таких помещений.

Не ограничивает такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в указанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документального оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.

Придание помещению статуса специализированного

Что надо сделать для придания жилому помещению статуса специализированного?

Согласно Правилам для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган, осуществляющий управление государственным или муниципальным жилищным фондом (далее – орган управления), следующие документы:
- заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;
- документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;
- технический паспорт жилого помещения;
- заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов.

Орган управления в срок, предусмотренный п. 13 Правил, принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с Правилами и заключения с пользователем такого помещения договора найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя

Согласно ст. 100 ЖК РФ к общежитиям применяются правила ст. 65 ЖК РФ “Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма”, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ, которыми предусматриваются обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, а также ст. 69 ЖК РФ о правах и обязанностях членов семьи нанимателя по договору социального найма.

НА 2006 №7Правительство РФ постановлением от 26.01.06 № 42 утвердило Типовой договор найма жилого помещения в общежитии, который содержит основные права и обязанности нанимателя такого жилого помещения.

Наймодателем жилого помещения в общежитии выступает собственник такого помещения или действующий от его лица уполномоченный органа государственной власти РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Существенным условием договора найма в общежитии является то, что помещение передается во владение и пользование для временного проживания в связи с работой, обучением или службой.

Основные права нанимателя и членов его семьи:
- использование жилого помещения для проживания;
- пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
- неприкосновенность жилища;
- расторжение договора в любое время;
- сохранение права пользования помещением при переходе права собственности на это помещение, если юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с нанимателем;
- получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель может также иметь и другие права, предусмотренные законодательством.

Обязанности нанимателя:
- использовать жилое помещение по назначению;
- соблюдать правила пользования помещением;
- обеспечивать сохранность помещения;
- поддерживать надлежащее состояние помещения, не допускать самовольное переустройство и переоборудование;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение;
- при освобождении жилого помещения сдать его в течение трех дней наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель может также иметь и иные обязанности.

Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет за собой изменения его прав и обязанностей по договору.

Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеет наниматель. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора.

Права наймодателя:
- требовать своевременного внесения платы;
- требовать расторжения договора в случае нарушения наймодателем условий договора.

Наймодатель обязан:
- передать помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится помещение;
- осуществлять капитальный ремонт помещения;
- обеспечивать предоставление коммунальных услуг нанимателю;
- соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения нормы ЖК РФ;
- предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением договора гражданам, имеющим право на получение другого жилого помещения в соответствии со ст. 103 ЖК РФ.

Расторгнуть договор наниматель может в любое время.

Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке, если не было соглашения сторон, в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
- использования жилого помещения не по назначению.

Договор прекращается в связи:
- с утратой (разрушением) помещения;
- со смертью нанимателя;
- с истечением трудового договора или с окончанием службы или обучения.

В случае расторжения или прекращения договора наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение.

В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ.

Жилые помещения в общежитиях не подлежат сдаче в поднаем, обмену.

Договор найма жилого помещения в общежитии не может быть изменен по требованию члена семьи нанимателя.

Часть 1 ст. 67 ЖК РФ не подлежит применению к договору найма жилого помещения в общежитии, а именно – наниматель жилого помещения в общежитии не имеет права:
- вселять в занимаемое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

Оплата пользования помещением

Оплата пользования жилым помещением (плата за наем), плата за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма государственного и муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитии исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Размер платы за жилое помещение в общежитии устанавливается органами местного самоуправления, а для граждан, проживающих в общежитии, если в одной комнате проживают несколько граждан, – собственником жилых помещений (наймодателем) в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

Таким образом, собственники общежитий не вправе самостоятельно устанавливать размер платы за жилое помещение в общежитии, если наниматель занимает отдельную комнату, размер платы за коммунальные услуги собственник также не вправе устанавливать. Это должно исполняться в обязательном порядке.

Прекращение договора найма жилого помещения

Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы являются основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Согласно ст. 103 ЖК РФ выселение в случае отказа освободить жилое помещение в общежитии производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены лица, предусмотренные ч. 2 ст. 103 ЖК РФ:
- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
- пенсионеры по старости;
- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение и который умер;
- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей; инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Этим лицам предоставляется другое жилое помещение, которое должно находиться в данном населенном пункте.

Прекращение жилищных правоотношений в общежитиях имеет место также в случае перехода права собственности на жилое помещение, а также в случае передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление. Исключение составляет случай, когда новый собственник или лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем жилого помещения.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




PRO-personal.ru: сайт для специалистов по кадрам и управлению персоналом

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции сайта. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Свидетельство о регистрации электронных СМИ № ФС77-40332 от 23 июня 2010 года


  • Мы в соцсетях
Продолжить чтение можно после бесплатной регистрации

Здравствуйте! Чтобы продолжить чтение статей на сайте «Pro-personal», пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это займет менее 1 минуты, а Вы получите доступ к более чем 5 000 полезным статьям, важным документам и ценным советам от экспертов кадровой отрасли.

В подарок вы получите шаблоны самых востребованных и учитывающих профстандарты должностных инструкций:

  • выберите нужную инструкцию
  • скачайте ее БЕСПЛАТНО после регистрации



У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь, чтобы скачать

Скачивание материалов доступно только для зарегистрированных участников

Чтобы скачать нужны документ, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это займет менее 1 минуты, а Вы получите доступ к более чем 5 000 полезным статьям, важным документам и ценным советам от экспертов кадровой отрасли.

В подарок вы получите шаблоны самых востребованных и учитывающих профстандарты должностных инструкций:

  • выберите нужную инструкцию
  • скачайте ее БЕСПЛАТНО после регистрации



У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Продолжите чтение после бесплатной регистрации

Здравствуйте! Чтобы продолжить чтение статей на сайте «Pro-personal», пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это займет менее 1 минуты, а Вы получите доступ к более чем 500 полезным статьям по управлению персоналом, важным документам и ценным советам от экспертов HR отрасли.

Читайте после регистрации:

  • Примеры составления KPI
  • Выявляем мотивы для повышения эффективности работы подразделения
  • Оценка результатов труда персонала
  • Анкета для проведения структурированного интервью
  • и другие полезные статьи

В подарок вы получите шаблоны самых востребованных и учитывающих профстандарты должностных инструкций!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль